박 찬 구(서울시의원)

지난 11·3 경기활성화대책 중 주택재건축사업 용적률 완화 조치가 논란이다. 특히 서울시는 정부의 이 조치에 대해 다소 당황하는 듯 보인다. 서울시는 그 동안 제3종 일반주거지역의 개발가능한 용적률을 최고 250%까지만 허용해왔고, 특히 주택재건축, 주택재개발 사업에 대해서는 210%의 기준용적률에 정비기반시설 추가 기부체납, 우수디자인, 친환경건축물 건축계획시 제한적으로 용적률을 추가로 완화하면서 도시관리를 해왔다는 점에서 이번 조치로 인해 서울시 주거지역 도시관리체계의 전면 수정도 예상할 수 있어 서울시 우려는 이해할 수 있다.
다만, 이번 조치가 미국발 금융위기에서 출발한 우리나라 경기활성화대책의 일환이라는 점에 좀 더 주목할 필요가 있다. 금융위기와 더불어 실물경제기반 위기도 높아지는 시점에서 부동산 시장마저 급격히 침체할 경우 경제위기 문제는 심각한 수준에 이를 수 있다고 볼 때 이번 조치는 경제정책 틀 내에서 우선해서 평가되어야 할 것이다.
이번 11·3 조치는 사실상 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 공동주택 재건축시장을 겨냥했다는 점을 부인하기는 어렵다. 지방의 부동산시장은 공급정책보다는 수요정책이 보다 절실한 반면, 서울의 강남권 일대 주택시장은 공급정책도 절실했기 때문이며, 강남권 주택시장이 침체될 경우 그 여파는 전국으로 단시일내에 확대될 수 있다고 여겨지기 때문이다.
사실 강남은 기반시설에 비추어볼 때 더 많은 개발을 지탱할 수 있는 곳이다. 역사·문화·지리적으로 독특한 특성을 갖춘 서울 도심·강북지역과 달리 강남 지역은 계획적으로 개발된 도시이자 서울의 업무기능과 주거기능이 복합된 중심시가지 특성을 띠는 지역이다. 특히 최근 도시관리로 압축고밀개발 개념(compact city)이 자주 거론되는데, 이 개념은 개발할 곳은 충분히 개발하되 공원, 광장 등 공공 공간은 좀 더 효과적으로 확보하자는 취지의 도시계획 개념으로 이해할 수 있다.
이런 점에서 볼 때 강남의 재건축 관리는 1층 바닥면적은 좁게하고(건폐율은 더 낮추고), 건축물의 높이는 더 높이는 방향에서 관리되어야 하며, 이런 원칙에서 다소간의 용적률을 완화하는 것으로 이해할 필요가 있다.
용적률 완화에 따른 재건축 초과이익은 부담금으로 환수하고, 이 재원을 강북 지역의 다양한 주거형태 및 저층 주거지 보호에 필요한 재원으로 활용하는 방안도 가능할 것이다.
수도 서울의 부동산시장 기반은 우리나라 전국 부동산시장뿐 아니라 금융경제 나아가 실물경제기반에 직접적으로 영향을 미칠 수 있음을 다시 한 번 되새겨보아야 할 것이다.